Tout savoir sur le bail commercial dans une résidence meublée

Ecrit par projimmo

Le 27 octobre 2017
Gestionnaire avec un bail commercial

Dans le cadre d’un investissement dans une résidence de services meublée le bail commercial est capital. En effet, il régit pour l’investisseur et le gestionnaire les conditions de collaboration. Il s’agit de l’élément principal de la réussite de votre investissement tant sur le plan de la rentabilité que sur celui de la pérennité.

 

Quels avantages pour un bail commercial ?

Très souvent ce type d’investissement rassure les investisseurs du fait que le bail commercial soit signé directement avec un gestionnaire. A l’inverse de l’immobilier classique où le bail est signé avec l’occupant directement.

Un certains nombre d’avantages découlent de la signature de ce bail.

Un facilitateur de gestion

Le bail vous permet de ne plus avoir à votre charge un tas de missions :

  • Recherche des locataires
  • Etats des lieux (entrée, sortie)
  • Différents petits travaux.

Dans ce cas, le gestionnaire s’occupe de tout et sans frais supplémentaires. En effet, la charge de ces missions est directement déduite du loyer garantit. C’est un réel confort et cela apporte une tranquillité pour l’entretien de votre investissement.

Une garantie de loyer

A l’inverse de ce que l’on peut trouver dans l’immobilier classique, la signature du bail commercial garantit la perception d’un loyer. En effet, charge au gestionnaire de remplir sa résidence, mais l’investisseur quoiqu’il arrive percevra le loyer définit dans le bail.

De plus, le bail garantit un versement mensuel ou trimestriel du loyer. Ce dernier sera aussi revalorisé en fonction de la périodicité déterminée par le gestionnaire.

L’avantage fiscal

Il est possible de récupérer la TVA sur votre investissement. En effet, c’est le cas si le bail commercial est signé avec un gestionnaire qui propose 3 des 4 services suivants :

  • Accueil – Réception
  • Service du petit déjeuner
  • Ménage
  • Service d’entretien du linge

La TVA est réputée acquise, pour du neuf, au bout de 20 ans.

 

Quels investissements concernés par un bail ?

Cela touche tous les investissements réalisés dans une résidence de services exploitée par un gestionnaire. Ces derniers peuvent être dans le cadre fiscal du LMNP du LMP ou encore de la loi Censi-Bouvard. Il s’agit donc des résidences suivantes :

  • Résidences pour Séniors
  • EHPAD
  • Résidences étudiantes
  • Les Résidences de tourisme
  • Résidences de tourisme d’affaire

 

Quelles sont les conditions principales de mon bail commercial ?

Elles sont au nombre de 3. Il s’agit ici des point principaux quant à l’attention à porter avant la signature.

Paiement des loyers

Il est important de contrôler le montant de la TVA. En effet, selon le type d’investissement cela diffère :

  • EHPAD taux à 5,5 %
  • Résidence étudiante taux à 10 %
  • Parties communes ou parking taux à 20 %

Le versement de loyer y est également indiqué. Afin de bien gérer le plan de financement, il est primordial de savoir si le loyer est versé mensuellement ou au trimestre à échoir ou échu et s’il existe une franchise de loyer lorsque la résidence ouvre.

L’indexation du loyer est un indicateur précieux car il permet de bien cerner la pérennité et la rentabilité de votre investissement. En effet, une ré-indexation trop importante met en péril le versement. A l’inverse une ré-indexation trop faible peut être négative également. Pour avoir une idée, il est intéressant de connaître la part du chiffre d’affaire que les loyers versés par le gestionnaire représente. Si cela représente plus de 30%, il existe un vrai risque.

Quelle durée pour mon bail ?

Il s’agit d’un bail commercial, communément appelé bail « 3-6-9 » qui permet une sortie triennale. Cependant et dans la majorité des cas, les baux ont une durée de 9 ans sans résiliation possible. Cela sécurise votre investissement car c’est une preuve que le gestionnaire a une vrai confiance dans l’exploitation de la résidence.

De plus, le bail commercial va prévoir les conditions de renouvellement. C’est tout à l’intérêt du gestionnaire de continuer à travailler avec vous, en sachant que depuis 9 ans il a développé son fond de commerce etc…

Qui paye quoi ?

Il s’agit d’un bail commercial entre professionnel. Cela implique qu’il est possible de répartir la couverture des charges entre le locataire (=gestionnaire) et le propriétaire (=investisseur). Le bail vient donc cadrer qui prend quoi en charge sur les assurances, les frais d’entretien, de réparation etc…

De plus, il faut que vous soyez vigilant aux articles 605 et 606 du Code civil. Ce sont 2 articles qui clarifient ce que sont les gros travaux et les travaux d’entretien et qui doit les prendre en charge. Cependant, le bail commercial notifie régulièrement que ces dépenses sont couvertes par l’usufruitier (=gestionnaire). Cela vous couvre en tant qu’investisseur.

 

Quelle est la contrainte principale de mon bail ?

C’est lors du renouvellement du bail. En effet, le fait d’investir dans une résidence de services vous « oblige » à renouveler avec le gestionnaire. Les modalités de renouvellement en terme de délai sont contenus dans le bail initial. Cependant, il est possible que le gestionnaire souhaite reconduire ce bail en modifiant le loyer.

 

Le cadre juridique du bail commercial est quelque chose de rassurant. Cependant, bon nombre d’investisseurs n’ont pas été bien accompagné ou simplement n’ont pas pris le temps de border la collaboration avec un gestionnaire. Nous restons à votre entière disposition pour vous accompagner sur toutes ces démarches afin de bénéficier dans son intégralité du cadre sécurisé qu’offre le bail.

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