Des à prioris sur la fiscalité d’un bien meublé et du régime réel?

Ecrit par projimmo

Le 05 juillet 2017
Régime réel

La fiscalité dans le cadre de la location d’un bien meublé est appréciée par grand nombre d’investisseurs. Cependant, il existe certains à priori quant au régime réel simplifié.

Lorsqu’on est propriétaire bailleur d’un bien meublé, il s’offre à nous 2 possibilités :

  • Le régime forfaitaire (Micro-BIC) => Abattement de 50 % donc l’impôt est calculé sur la moitié des recettes quelque soit les charges.
  • Le régime réel => Déduction des charges, travaux et amortissement des revenus locatifs, l’impôts est basé sur le bénéfice restant après déduction.

 

Lourdeur administrative ? et comptable obligatoire ?

Certes le régime réel est quelque peu plus complexe à mettre en place que le micro-BIC. La grosse différence se fait surtout au niveau des obligations de déclarations et comptables. Cependant, il n’y a aucune obligation légale à faire appel à un expert-comptable dans ce cas là. Un propriétaire bien renseigné peut très bien s’en charger lui même où être accompagné par son interlocuteur Proj’Immo.

 

Je n’ai plus assez de charges à déduire dans mon régime réel !

Dans près de 85 % des situations c’est faux. Même si l’investisseur ne bénéficie plus d’intérêts d’emprunt à déduire ou de gros travaux à réaliser, il reste l’amortissement du bien. Grâce à cela, il est envisageable de réaliser de grosses économies d’impôts et d’envisager de ne pas payer d’impôts au régime réel.

Afin d’accompagner au mieux les investisseurs, nous réalisons des études pour savoir quel régime fiscal est le plus judicieux en fonction de la situation de chaque foyer.

 

Mes revenus sont inférieurs à 33 200 €/an, je suis obligé d’être au micro-BIC ?

Par défaut les revenus du régime de Loueur Meublé Non-Professionnel sont assujettis au régime micro-BIC. Cependant, il est possible pour chacun des investisseurs quelque soit le revenu généré par le ou les biens meublés loués d’opter pour le régime réel. La démarche est relativement simple, car il suffit d’adresser un courrier à l’administration fiscale avant le 1er février de l’année de la mise en place souhaitée.

 

Revenus supérieurs à 23 000 €/an, le statut LMP obligatoire ?

La réponse est non. En effet, tant que l’investisseur ne s’inscrit pas au RCS pour obtenir le statut de Loueur Meublé Professionnel, il reste en LMNP. Et ce quelque soit le revenu généré par son statut LMNP.

C’est doublement faux, car en plus des revenus, il y a une seconde condition à l’obtention du statut LMP. En effet, il faut que les revenus de la location dépassent les revenus professionnels. Sans cela l’obtention du statut LMP est impossible.

 

Je suis entrepreneur car j’ai le statut LMNP ?

Dans le cadre du statut LMNP, il est obligatoire d’effectuer un enregistrement de son activité. C’est à réaliser à la date de début d’activité à l’aide du formulaire P0i. Dès lors, l’investisseur obtiendra un numéro SIRET pour réaliser toutes les télétransmissions de sa liasse fiscale s’il opte pour le régime réel simplifié.

 

Quand puis-je commencer l’amortissement de mon bien ?

Dans le cadre du régime réel simplifié qui permet l’amortissement du bien il existe différents cas :

  • J’achète mon bien et je le loue dès le départ en meublé :
    • j’opte pour le régime réel => Je peux amortir mon bien dès la 1ère année de mise en location.
    • je choisis le micro-BIC => Je ne peux amortir mon bien que si je change de régime et passe au régime réle simplifié.
  • J’achète mon bien et je le loue nu :
    • Je ne peux pas l’amortir dans ces conditions.
    • Je le meuble et le loue meublé => Sur la base de la valeur actualisée du bien, je peux débuter l’amortissement dès la mise en location meublé.
  • J’achète mon bien sous couvert d’un avantage fiscal (loi Pinel – Loi Censi-Bouvard)
    • Durant toute la période de défiscalisation => Je ne peux pas l’amortir.
    • Une fois l’avantage fiscal terminé :
      • Le bien est déjà meublé => J’acquiert le statut LMNP et opte pour le régime réel, je peux amortir mon bien.
      • Le bien est nu => Je le meuble m’inscrit en tant que LMNP opte pour le régime réel et je peux l’amortir.

 

Impact de l’amortissement sur la plus value

Il n’y en aucun. Les règles de la plus-value régissent l’immobilier en général et ne sont pas spécifiques à des dispositifs fiscaux.

Il est donc possible d’acheter un bien en défiscalisation (loi Censi-Bouvard). Après les 11 ans d’avantage fiscal, de le louer meublé en optant pour le régime réel et l’amortir comptablement. Une fois fini de payer, on peut le revendre et d’envisager de ne payer que la plus value comme impôt sur un bien gardé 20 ou 25 ans.

 

Afin de répondre au mieux à l’ensemble des questions en matière de fiscalité et de régime adapté n’hésitez pas à nous contacter.

 

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