Afin de bien réussir un investissement locatif, il est capital de réaliser un financement adapté. Pour cela, nous allons aborder différents points sensibles liés au prêt et à ses conditions. Un bon financement est le garant d’un bon rendement locatif.
Durée de l’emprunt
Dans l’idéal, il est judicieux de prioriser une durée longue en minimisant l’apport personnel. De ce fait l’idéal serait une durée de 25 ans sans aucun apport. En effet, cela a simplement pour but de :
- Minimiser l’effort d’épargne des investisseurs.
- Maximiser le rendement interne de l’investissement locatif.
Toutes les banques ne suivent pas forcément sur une durée de 25 ans. C’est pourquoi réduire à 20 ans élargit le choix de banque pour les acquéreurs. Il y a donc un juste milieu confortable pour la banque et les investisseurs à trouver.
De plus, le fait de ne pas mettre d’apport permet de jouer au maximum sur les effets de levier du prêt. Ces derniers permettent d’améliorer très nettement la rentabilité de l’épargne mise dans l’ensemble de l’investissement locatif par les investisseurs. Le rendement net de l’effort d’épargne est quasiment doublé entre un projet sur 25 ans sans apport et un projet sur 20 ans avec apport.
Les Indemnités de rachat anticipées
Il est important quelque soit l’investissement locatif (déficit foncier, loi PInel, LMNP…) de négocier une absence d’Indemnités de Rachat Anticipées (IRA). Cela permet simplement de maximiser le rendement de l’épargne. En effet, dans le cadre d’une revente du bien avant la fin du remboursement du prêt, ce dernier sera soldé sans IRA et l’ensemble de delta entre le prix de vente et le capital restant dû à la banque (hors plus-value) reviendra à l’investisseur.
Un différé de remboursement
En fonction du type d’investissement locatif envisagé, il peut être intéressant de négocier un différé de remboursement. C’est à dire de ne commencer le remboursement du crédit que 6 mois, 1 an ou même 2 ans après l’acte notarié.
Par exemple lorsqu’un bien est acquis mais livré quelques mois plus tard (VEFA), cet avantage permet de ne commencer à rembourser qu’à la livraison du bien. Cela a un double objectif :
- Pas de charges sans entrées de loyers
- Permet d’envisager une épargne matelas en attendant la livraison
L’assurance du crédit
Nous conseillons, selon le type d’investissement locatif, de souscrire une assurance de prêt sans ITT (Invalidité Temporaire de Travail). En effet, dans le cadre de ce type d’achat, la mensualité du prêt continuera à être couvert par le loyer même dans le cas où l’investisseur se retrouverait en ITT.
De plus, il est important de comparer les différents tarifs proposer. L’assurance de prêt représente entre 5 et 15 % du coût total d’un crédit. Sans la garantie ITT on estime à environ 50 % l’économie réalisée sur ce poste là. Cela permettra en plus de minimiser l’effort d’épargne et d’améliorer directement la rentabilité de cette dernière.
Aujourd’hui nous travaillons en étroite collaboration avec la société Consilium finance, qui nous permet clairement de bâtir ensemble le financement le plus approprié à chaque projet afin d’en tirer le meilleur rendement possible.
